[ad1]

양도소득세의 개요

양도소득세란 소득세의 한 종류로써 자산의 양도로 인해 얻은 이익에 대한 세금을 뜻합니다. 줄여서 양도세라고 부르기도 하며, 예를 들어 15억에 구입한 토지 혹은 건물을 20억에 팔아서 5억원의 양도 이익을 얻었을 때 부과하는 세금을 뜻합니다. 이러한 양도소득세는 소유자의 세대당 주택 수에 따라 비과세 혹은 각각 다른 세율 적용을 받게 되므로 아래의 내용을 참고하셔서 양도세의 자세한 내용에 대해 확인해 주시기 바랍니다.

양도소득세가 부과되는 대상

토지와 건물 등 부동산의 양도에 따른 시세차익은 대표과세의 대상이 됩니다. 또한 부동산의 매수청구권, 등기임대차권(특히 상업임대차권) 등 부동산의 양도소득도 양도소득세의 적용을 받습니다. 양도소득세는 주식이나 투자주식의 양도소득에도 부과됩니다. 또한 양도소득세는 영업권, 사용권, 특정시설 가입권 등을 양도하여 시세차익을 얻은 경우에도 납부하여야 합니다. 다만, 재고양도는 양도소득세에서 제외됩니다.

자산은 사용자가 구입한 자산일 필요는 없습니다. 양도소득세는 증여재산이나 상속재산을 양도하여 얻은 이익에 대해서도 과세하게됩니다.

[ad20]

양도소득세의 세액 계산

취득가액, 등록세, 부동산 가치(즉, 자본 지출)를 증가시키기 위해 투자한 금액과 같이 필요한 비용을 뺀 금액이 부과된다. 세율은 다음과 같습니다.

반면, 상근부동산 투자자인 경우, 상근부동산 투자자는 양도소득이 되기 때문에 위의 계산법은 적용되지 않습니다. 단, 상근부동산 투자자는 부동산을 매각할 때 양도세(= 예정신고)를 신고해야 합니다. 5월 종합소득세 신고 시 납부해야 할 세금은 확정되고, 양도세 신고 시 납부해야 하는 양도세도 포함된다.

2017년 8.2 부동산 대책에 따르면 2018년 1월 1일부터 조정대상지역에서 분양권을 재판매할 때 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 다만, 자영업자로서 일정한 요건을 충족하면 무거운 부담에서 제외된다. 2020년 12월 29일 개정에서는 분양권에는 위약금이 추가로 부과되고 분양권에는 양도소득세율 60%가 적용된다.

주식투자에 대해 양도소득세를 부과한 사례는 없었다. 해외주식투자와 상장회사의 대주주는 현재 시가총액이 25억 원이고 시가총액이 1퍼센트인 경우이다.코스피 상장사는 20억 코스피 이상이며 대주주로 간주되며 양도소득세의 20%를 부과하게 된다. 2018년 4월 1일부터 대주주가 시가총액의 1%인 15억 코스피와 코스닥 시가총액의 2% 이상인 15억 코스피를 보유할 경우 20%의 양도소득세를 부과한다.

2022년부터 가상자산(암호화폐)에도 양도소득세가 부과된다. 연소득 최대 250만원까지 기본공제하고, 250만원 이상 소득에 대해서는 과세대상 양도소득세의 20%를 부과한다.

소득세법은 기타 양도소득세 산정, 기본 양도소득공제, 양도소득세 산정, 신고 및 자진납부를 상세히 규정하고 있다.

1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 요건

1세대 1주택자는 양도소득세 면제 혜택을 받는다. 구체적으로 1세대 1주택자가 양도일에 국내에 주택을 소유하고 그 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세의 적용을 받지 않는다(소득세법 제89조 제1항 가). 물론, 당신이 그 집에 직접 살지 않더라도, 당신은 비과세 혜택을 받는다.

다만 1세대 2주택자라도 일시적 보유에 대한 예외가 넓어 2주택자 대부분은 양도소득세를 내지 않는다. 예를 들어, 주택을 다른 주택을 대체하여 취득하거나, 주택을 양도하기 전에 상속, 공동 거주, 혼인 등으로 인하여 하나 이상의 주택을 소유하는 경우(소득세법 제89조 제1항 제3호 (b)항)가 이에 해당한다.

국내에 주택을 소유한 1세대가 이전 주택을 이전하기 전에 일시적으로 다른 주택을 취득하면 1인가구로 간주할 수 있다. 이를 ‘1가구 2주택에 대한 한시적 비과세 예외’라고 한다. 이 같은 비과세 혜택을 받으려면 전셋집을 취득한 날로부터 3년 이내, 전셋집을 취득한 날로부터 최소 1년 이내 양도해야 한다. 상속·혼인·혼인 등으로 2주택이 1주택이 된 경우 기존 주택을 5년 이내에 매각해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만, 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택은 1년이 아닌 2년 이상 보유해야 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있다.

그리고 팔려고 하는 집이 비싼 집이 되어서는 안 된다. 고가주택이 분양 당시 실거래가 9억원 이상인지를 판단하는 기준이다. 물론 고가 주택이라 세금 면제가 무조건적인 것은 아니다. 1세대 주택이 분명하다면 일부 고가 주택도 양도소득세를 면제받을 수 있다. 단독주택이고 전셋값이 9억원을 초과해 고가주택이 될 경우 양도소득세는 최고 9억원까지 양도소득세가 면제된다.

참고로 1세대 1주택은 거주자와 배우자가 동일한 주소 또는 거주지에서 생계를 유지하는 가족단위를 말한다(소득세법 제88조 제6항). 다만 거주자가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우에는 독립생활을 할 수 있는 충분한 소득이 입증되면 1세대로 본다.

또한, 단독주택에서 언급되는 단독주택에는 조합원의 입주민권과 분양권이 포함될 수 있다. 여기서 재건축·재개발 부지가 관리처분계획 승인을 받은 후 신축된 아파트로 입주할 수 있는 권리. 동과 호수가 조합원으로부터 이 입주권을 취득하거나 매입하면 조합원 자격으로 새 아파트를 매입할 수 있게 된다. 이 같은 입주권은 세법상 주택 수에 따라 산정되기 때문에 다른 주택과 함께 입주할 경우 2주택자로 간주해 1주택 양도소득세 면제 대상에서 제외된다.

반면 분양권은 세법상 주택 수에 따라 산정되지 않기 때문에 다른 주택과 분양권을 가진 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다는 게 원칙이다. 여기서 분양권은 재건축·재개발 사업의 상당 부분이 진행된 단지의 일반분양 청약을 받을 때 건설사와 계약을 받을 수 있는 권리를 말한다. 누가 이런 재건축 분양권을 따내거나 사더라도 재건축 주택의 준점유자가 됐지만 아직 주택을 취득하지 못한 셈이다. 단, 잔금 납부 또는 소유권이전등기가 완료된 후 매매권이 종료된 경우에는 그 시점부터 취득한 것으로 간주하여 주택의 양도소득세 면제대상에서 제외될 수 있다.

[ad1]